Nesses quatro séculos a imagem da cidade de Santos mudou muito, sendo hoje o maior complexo portuário da América do Sul. O centro foi, durante muito tempo, a parte mais importante da cidade e possuía uma ligação direta com o porto, cujas atividades determinaram uma diversidade de usos, com residências de todos os tipos e classes. No século XIX o centro sofreu um adensamento e com a falta de higiene e infra-estrutura ocorre uma migração de sua população em direção à zona praiana, principalmente após a construção dos canais da cidade, proposta pelo Plano de Saneamento. Com o impulso da economia cafeeira e instalação da ferrovia São Paulo Railway houve uma mudança de usos com predomínio do comercial e de serviços e a quase exclusão do uso habitacional. 

Após a crise de 1929, o centro sofre um esvaziamento ainda maior que mais tarde é reforçado com a modernização do porto e a criação da área da “Alemoa”, tornando-se um lugar inóspito, apenas de passagem de tráfego portuário e estacionamentos. 

Apesar de possuir um sitio histórico importante, o centro da cidade não tem recebido ações integradas para sua conservação e requalificação. As intervenções realizadas tiveram um caráter pontual que não possibilitou a disseminação de melhorias para as áreas envoltórias.  

O trabalho analisou as questões históricas que definiram a condição atual do centro de Santos e sua alteração nos últimos trinta anos e o significado destes processos de mudança nas propostas, planos e projetos propostos para a área neste período. Como conclusão, foi possível, a partir deste diagnóstico e das análises dos processos em curso definir novos parâmetros para a reabilitação da área central, com ênfase na definição das condições necessárias para reintrodução do uso habitacional.

Trabalhamos com o entendimento das questões históricas, econômicas e com os usos habitacionais da área, em particular, a partir do levantamento de dados objetivos sobre a área: usos, ocupação, valor do solo e dos imóveis, atividades, caráter da propriedade, entre outros, permitindo a produção de informações inéditas sobre o estado atual da área do Centro Histórico. Para tanto, privilegiamos os registros gráficos - mapas, esquemas de implantação, localização, perfis de ruas - e registros fotográficos, complementados por textos de análises das informações obtidas e editadas (digitalizadas) de forma padronizada (mesma escala, mesma base cadastral), permitindo a leitura por sobreposição dos mapas e perfis levantados.

O trabalho foi divido em seis etapas:

1 - Levantamento bibliográfico seguido de leituras, fichamentos e análises em arquivos históricos, prefeitura municipal, departamento de preservação, livros, teses.

2 - Preparação de bases para levantamento em campo: plantas cadastrais e fotos aéreas. Levantamento da área, atualizando os dados já existentes sobre uso do solo, estado de conservação, gabaritos, circulação, dados de população, valor dos imóveis, vazios urbanos, bens tombados.

3 - Confecção de mapas atualizados e detalhados dos imóveis desocupados em forma de fichas-inventário. Levantamento e classificação tipológica dos edifícios visando propor diretrizes para sua reabilitação com novos usos.

4 - Formatação, edição de imagens e digitalização das informações coletadas nas etapas anteriores em forma de mapas.

5 – Análise, a partir da sobreposição dos mapas obtidos do levantamento, da situação atual e áreas afetadas por futuras intervenções propostas em planos, programas e projetos para a cidade e para o Centro.

Como subprodutos da pesquisa foram realizados os seguintes mapas: Aerofotogramétrico com ocupação atualizada Evolução urbana, Situação atual de uso e propriedade do solo, Valor dos imóveis, Edifícios patrimoniais, Circulação, Estado de Conservação, Vazios urbanos e edifícios subutilizados, Ocupação habitacional, Localização de projetos executados e previstos. 

A partir das referencias bibliográficas, entrevistas com os técnicos da prefeitura, levantamento da mudança da legislação incidente na área central no período e da legislação atual, dos mapas realizados e do levantamento dos planos, programas e projetos que estão em curso ou propostos, foi possível a delimitação do novo perímetro a ser analisado, ou seja, o perímetro do que é o centro de Santos hoje. Para muitos, o centro se restringe à Praça Mauá juntamente com seu entorno, para outros, como o poder publico, o centro delimita-se da Rua São Bento à Rua da Constituição, do Porto à Avenida São Francisco. Na 1ª fase foi adotado o perímetro descrito pelo poder publico, que pode ser encontrado no Plano Diretor de 1998. Na segunda fase da pesquisa foi proposta a alteração deste perímetro, após tomarmos novos elementos obtidos pelo levantamento e tendo em vista discutir a possibilidade de introdução do uso habitacional.

A confecção dos mapas foi imprescindível, uma vez que nos possibilitou conhecer a realidade da área, discutir e revelar questões que antes passavam despercebidas, como por exemplo a importância das três praças: dos Andradas, Mauá e a Jose Bonifácio como elementos articuladores do espaço central. 

O mapa de estado de conservação possibilitou a delimitação de fronteiras invisíveis que o centro possui ou, em outras palavras, as linhas que demarcam mudanças de padrões de usos e/ou construtivos, distintas entre as áreas. Foram detectados três setores no sentido vertical e dois setores no sentido horizontal criando seis grandes áreas características que apresentam tensionamentos e indefinições de seus usos  em suas zonas limites/divisas, a partir dos quais foi possível definir um novo perímetro para a área central.  

Os mapas de evolução urbana e zoneamento nos permitiram também o entendimento de como essas áreas foram se formando ao longo do tempo, seja indiretamente pela alternância dos processos ocorridos na área (expansão, esvaziamento), seja diretamente por indução de intervenções físicas ou aplicação de legislação pelo poder público. 

Finalmente, foi possível compreender porque o uso habitacional foi proibido nesta área pelo Plano Diretor de 68 e trinta anos depois recolocado no Plano Diretor de 98, bem como os interesses municipais e de investidores privados na área e formar um juízo crítico sobre a requalificação proposta nas duas últimas gestões, em termos dos efeitos de recuperação que provocará no centro de Santos e porque no projeto foram preteridos o uso habitacional e seus complementares. Foi possível discutir e concluir ainda, embora de forma apenas indicativa, se as medidas para a requalificação da área serão sustentáveis.