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F. Ciências Sociais Aplicadas - 6. Planejamento Urbano e Regional - 4. Planejamento Urbano e Regional

VAZIOS URBANOS NA PLANÍCIE LITORÂNEA DE MACEIÓ: O CASO DE PONTA VERDE, JATIÚCA E CRUZ DAS ALMAS

Natália Júlia Batista Dória de Souza ^{1, 2}

Regina Dulce Barbosa Lins ^{1, 2}

(1. UNIVERSIDADE FEDERAL DE ALAGOAS/UFAL; 2. NÚCLEO DE ESTUDOS DO ESTATUTO DA CIDADE)

INTRODUÇÃO:

Maceió, situada entre o Oceano Atlântico e a Lagoa Mundaú apresenta, como parte de seu relevo, estreitas planícies litorâneas que se constituíram em importante fator no seu crescimento e estruturação sócio funcional. Nas últimas décadas, o setor imobiliário concentrou suas ações em partes daquela planície, com aumento de sua densidade populacional. Transformou-se aquela paisagem, via verticalização das construções, principalmente à beira mar. Hoje este setor da cidade, dadas a concentração de infra-estrutura e equipamentos, desempenha papel importante na oferta de habitações para classes médias e altas, e de equipamentos para o lazer. Neste contexto, os “vazios” urbanos se apresentam como “produtos do funcionamento do mercado de terras urbanas e das políticas dos agentes públicos”. Econtram-se vazios à espera de maior valorização. O objetivo deste trabalho é produzir um conhecimento de natureza teórico-prática sobre os “vazios” da orla marítima maceioense, em três bairros: Ponta Verde, Jatiúca e Cruz das Almas. Busca-se investigar suas especificidades e contribuir com discussões sobre a produção da cidade contemporânea em contextos de desigualdades sócio-territoriais. Produzir este conhecimento objetiva, também, de modo prático, beneficiar discussões atuais sobre o planejamento territorial de Maceió, incentivando propostas de indução ao uso de propriedades vazias para que elas cumpram sua função social conforme a lei federal de desenvolvimento urbano, o Estatuto da Cidade.

METODOLOGIA:

A comparação entre as ocorrências e tipologias dos vazios existentes nos três bairros da planície litorânea de Maceió deu-se através das seguintes etapas e métodos, realizados para cada bairro: (1) Inventário, através da identificação e codificação de cada ocorrência de terreno vazio na base cartográfica geo-referenciada da cidade de Maceió na escala de 1: 2.000; (2) Classificação e categorização dos vazios inventariados, por quatro classes de tamanhos: [i] lote pequeno: menor ou igual a 125m²; [ii] lote padrão: entre 125 e 500m²; [iii] lote grande: entre 500 e 1.000m² e [iv] glebas: maiores que 1.000m². Estas dimensões partiram de legislações urbano-ambientais relacionadas ao uso e ocupação do solo na cidade; (3) Quantificação e descrição das ocorrências em cada bairro e, por fim, (4) Análise dos tipos diferenciados de vazios urbanos identificados, relacionando-os aos contextos de ocupação e urbanização do bairro a que pertencem, assim como à sua localização no bairro e na cidade como um todo. Complementaram-se e atualizaram-se os dados provenientes dos mapas com pesquisa de campo e registro fotográfico, em 2004-05, o que possibilitou, avaliar a situação atual dos vazios frente ao mapeamento original datado de 1998. Identificou-se ainda, em campo, a situação do entorno dos vazios identificados.

RESULTADOS:

Em Ponta Verde, bairro consolidado, os vazios correspondem a 6,49% (89.261,01m²) da sua área total e se distribuem uniformemente. Do total de vazios, há 7,74% de lotes tipo padrão; 27,52% são grandes e 64,73% correspondem às glebas. Não há pequenos vazios. Neste caso processos de especulação imobiliária explicam os resultados, são imóveis à espera de uma maximização dos lucros que podem carregar. Na Jatiúca, bairro também consolidado, embora mais recente do que a Ponta Verde, os vazios correspondem a 9,64% (280.381,85m²) da sua área total. Do total de vazios, há 13,55% de lotes padrão; 15,91% são grandes e 69,83% correspondem às glebas. Só há 0,50% de lotes pequenos. Distribuem-se em três situações: no centro, em glebas à beira mar, possivelmente vazios à espera de valorização imobiliária controlados por grandes proprietários; enquanto que ao sul, (lotes pequenos concentrados nos conjuntos habitacionais populares mais antigos) e ao norte (lotes padrão, distribuídos de forma dispersa) os resultados apontam para reservas de valor construídas pelas populações. Já em Cruz das Almas, bairro periférico, porém em contexto de rápida valorização imobiliária, os vazios correspondem a 28,25% (633.987,11m²) de sua área total. Do total de vazios, as glebas correspondem a 95,73% enquanto que os outros tipos somam 4,27%. Este padrão aponta para reservas de valor imobiliário, concentradas nas mãos dos grandes proprietários fundiários urbanos, imobiliárias e empresas ligadas ao turismo.

CONCLUSÕES:

Os vazios urbanos dos três bairros de Maceió apresentam naturezas similares, já que são produtos de uma mesma urbanização excludente e predatória, enquanto que, ao mesmo tempo, as suas diferenças são definidas pelo contexto onde se encontram localizados, os bairros e os papéis que estes tem representado no processo de produção do espaço urbano desta cidade. O bairro de Ponta Verde, como área das habitações das classes médias e altas e concentração de equipamentos de comércios e serviços, caracterizou-se por um rápido processo de adensamento via verticalização orientado pelo setor imobiliário formal. A Jatiúca apresenta-se de forma mais fragmentada, pois é de ocupação mais recente que a Ponta Verde, embora já apresente processos similares aquele bairro mesmo que em ritmo diferenciado. Em Cruz das Almas, a situação mostra-se completamente distinta dos primeiros, embora haja uma contigüidade territorial com aqueles. O bairro apresenta características específicas da sua ocupação mais antiga e para diferentes classes de renda na cidade: conjuntos habitacionais populares, a proximidade com lixão de Maceió e uma geomorfologia complexa que compreende faixas de planície entre o mar e as grandes áreas de encostas. Neste contexto de grandes diferenças intra-urbanas, o conhecimento das distintas tipologias de vazios e sua inserção nos bairros onde se localizam apontam para uma melhor utilização dos instrumentos do Estatuto da Cidade de forma que a propriedade cumpra a sua função social.

Instituição de fomento: FAPEAL – Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de Alagoas

Trabalho de Iniciação Científica

Palavras-chave: Vazios urbanos; Estatuto da Cidade; Maceió.

Anais da 58ª Reunião Anual da SBPC - Florianópolis, SC - Julho/2006