62ª Reunião Anual da SBPC

F. Ciências Sociais Aplicadas - 6. Arquitetura e Urbanismo - 1. Fundamentos de Arquitetura e Urbanismo

FINANCIAMENTOS DOS IAPS E LOTEAMENTOS PRIVADOS: DOIS PROCESSOS NA FORMAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM NATAL (1946 - 1964)

Luiza Maria Medeiros de Lima 1 Jéssica Régis de Medeiros Costa 1 Iran Luiz Seabra Souza 2 George Alexandre Ferreira Dantas 3 Angela Lúcia Ferreira 4

1. Bolsista IC/CNPq/local - Depto. de Arquitetura, UFRN. 2. IC/ voluntário - Depto. de Arquitetura, UFRN. 3. Prof. Dr. - Depto Arquitetura, UFRN 4. Profa. Dra./Orientadora - Depto. De Arquitetura, UFRN.

INTRODUÇÃO:

O aumento da demanda por moradias nas décadas de 1940 e 1950, em Natal, foi marcado por um acentuado crescimento populacional, decorrente do intenso fluxo migratório impulsionado pela instalação das bases militares durante a II Guerra. A procura por solo urbanizado levou à proliferação dos loteamentos privados (a partir de 1946) e a constituição de um mercado de terras economicamente relevante, proporcionando a expansão física da cidade. Esse processo ocorreu, em certa medida, à revelia de restrições urbanísticas, apesar das normativas advindas do Depto. de Saneamento do Estado e algumas recomendações da Lei nº 4 de 1929, ainda em vigor. Paralelamente, se constituía no Brasil uma política nacional-desenvolvimentista, fundamentada na ação de um Estado centralizador. Entre outras iniciativas, o Governo passou a intervir no campo habitacional, sobretudo, por meio dos Institutos de Aposentadorias e Pensões - IAPs. Esses órgãos tanto construíram vilas e conjuntos habitacionais, como financiaram a compra e construção de casas para trabalhadores em Natal, até 1964. Compreender o significado da atuação dos IAPs para a constituição do mercado imobiliário - neste momento crucial para a conformação da cidade - é o objetivo deste trabalho, que se detém no estudo de um bairro: Petrópolis.

METODOLOGIA:

A análise foi elaborada a partir do cruzamento de dados provenientes de duas fontes principais: as fichas inventariadas no Setor do Patrimônio Imobiliário do INSS-RN, sobre os processos prediais dos IAPs, e o mapeamento dos loteamentos privados registrados em Cartório de Ofício, realizado por Angela Lúcia Ferreira, para a tese de doutorado "De la Producción del espacio urbano a La creación de territorios en la ciudad" (1996). Da primeira fonte, extraiu-se a quantidade de financiamentos realizados pelos institutos, a localização dos imóveis pleiteados e as dimensões dos lotes. Vale salientar que para o cálculo da área média dos lotes, foram excluídos os valores extremos. Em relação aos loteamentos, foi possível identificar a localização, a área e o número de parcelas subdivididas para venda, além de dados gerais acerca dos empreendimentos. A partir dessas informações, foi realizado um estudo confrontando, por meio da elaboração de mapas e de análises comparativas, os pleitos financiados pelos IAPs e os novos parcelamentos. O bairro de Petrópolis foi selecionado como foco desta análise por ser um dos três bairros em que os institutos mais atuaram e onde se registrou o primeiro loteamento privado em Natal.

RESULTADOS:

A atuação dos IAPs em Petrópolis consistiu no financiamento de 78 imóveis, o que equivale a 14% das operações imobiliárias realizadas por esses órgãos em Natal. Verificou-se que o solo utilizado foi obtido a partir de diversos mecanismos, entre os quais se destaca a doação do poder público, o aforamento direto à Prefeitura e os loteamentos privados. Em relação aos parcelamentos particulares, alvo deste estudo, identificou-se 19 imóveis financiados pelos IAPs neles inseridos, ou seja, 24% do total no bairro, o que corresponde a 21% da área financiada (0,5ha). Essa porção de solo representa, por sua vez, 9,3% da área total dos loteamentos (5,4ha) realizados em Petrópolis à época. Constatou-se, ainda, que a dimensão média dos lotes financiados (312,7m²) é superior à média dos lotes oriundos desses parcelamentos (177m²). Pode-se dizer, portanto, que a atuação dos IAPs esteve vinculada ao processo de consolidação do bairro, na medida em que as operações de crédito permitiram a inserção dos trabalhadores no mercado imobiliário, como consumidores, possibilitando a aquisição ou utilização de parte dos lotes recém-parcelados. Além disso, os beneficiários passaram a ter a oportunidade de conseguir lotes maiores, dentre os que eram ofertados pelo mercado de terras, ora em desenvolvimento.

CONCLUSÃO:

A constituição da configuração urbana de Natal encontrava-se, entre as décadas de 1940 e 1960, sob a influência de dois processos concomitantes: a intensificação do processo de fracionamento do solo, principalmente por parte de loteadores particulares, e o início dos financiamentos públicos para construção e aquisição de casas destinadas aos trabalhadores. Apesar de aparentemente dissociados, numa perspectiva mais abrangente do seu efeito sobre a cidade, percebeu-se com o estudo do bairro de Petrópolis que parte dos lotes provenientes dos parcelamentos privados, realizados entre as décadas de 1940 e 1960, teve sua aquisição e/ou a construção de moradia viabilizada por meio dos IAPs. Nesse sentido, pode-se dizer que a atuação dos institutos ratificou o processo em andamento ao possibilitar o financiamento, o que gerou uma expectativa de aumento da demanda por solo, e um conseqüente processo especulativo, num momento inicial, sobretudo, na chamada "zona urbana", mais elitizada da cidade. Esses órgãos contribuíram, portanto, para a constituição efetiva do mercado imobiliário que viria a atuar na expansão do perímetro da cidade, rumo às áreas até então consideradas suburbanas em Natal.

Instituição de Fomento: Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico - CNPq

Palavras-chave: Institutos de Aposentadoria e Pensões, parcelamentos particulares, Petrópolis-Natal.